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房产交易“忽视”土地证 未纳入过户必备条件存

2013-07-16 10:11

  7月12日,南昌市房地产交易市场人头攒动。然而,交易的背后,却鲜有人关注到,在房产交易过程中,至关重要的土地证并未纳入过户必备材料之中。

  今年6月,南昌市民易女士通过中介买房时,发现其所购的二手房没有土地使用证(以下简称土地证)。于是,她以该房屋产权存在瑕疵为由,要求解除合同。岂料,中介方非但不同意,还下发“催告单”要求其限期过户付款。

  买方讨要说法的同时,卖方和中介方也据理力争。这场购房合同纠纷的背后折射出的是,土地权属登记和房屋权属登记相对分散的现实,并最终引发“是否应该将土地证列为交易过户的必备条件”的法律争议。

在南昌房产交易市场,土地证并非房屋交易所需材料

  房屋无土地证 解除合同引纠纷

  一个月过去了,南昌市民易女士一直不思饮食、夜不能寐。易女士告诉记者,6月8日,由于她的大意,或将自己3万元血汗钱“拱手送人”。

  易女士回忆称,当天上午,她看中了南昌中环地产顾问有限公司(下称中环地产)挂售的一套“自由都”楼盘的房子,价值76万元。随即,她便与对方签订了存量房买卖居间合同,并支付了3万元定金。事后,易女士通过查证才得知,这套住房虽办了房产证,但未在国土部门办理土地证。

  据此,易女士以中环地产介绍的房屋无土地证,房屋产权存在瑕疵为由,拒绝履行买卖合同的付款义务,并提出返还3万元定金的要求。对此,中介方声称需与卖方商量,进而迟迟未拿出处理意见。

  焦急等待中,让易女士意想不到的是,7月6日,等来的却是一份中介方的“催告函”。函件写道:“合同签订后,您(易女士)迟迟不履行合同,公司多次电话催促,现在卖方通知您接函后两个工作日内办理过户手续。逾期,卖方将按合同条款视为违约、解除合同,另行处置房产……”

  “明明是卖方隐瞒房屋真实情况,中介方审查不力,为何让我来‘买单’?”易女士向新法制报求助。

  二手房交易“忽视”土地证

  7月8日上午,记者来到位于中山路商会大厦五楼的中环地产总部采访。得知记者来意后,该公司总经理助理李国平告诉记者,按照南昌市有关规定,即使是没有土地证的房子,同样允许进行房产交易。也就是说,只要有房产证等必备材料,即可进行房屋交易,有无土地证并不影响合同履行。因此,中介方也就没有任何告知及审查的义务。

  “事实上,我们一直在极力维护易女士,不然3万元定金早就被卖方拿走了。”李国平称,其间,卖方多次要求将代管的3万元定金作为违约金拿走,但均被公司拒绝。究其原因,公司也认为,易女士的说法有一定道理。但现在,即便要解除合同,也要当事三方共同协商。“不可否认的是,从目前的交易状况来看,这(没有土地证)难以成为解除合同的充分条件。”李国平又说,如果卖方不妥协,易女士只能走法律途径。

  采访中,李国平一再强调,南昌所有的房产交易均不需要土地证。

  为此,记者先后咨询了满堂红房产等5家房产中介,答复如出一辙:“只要提交房产证及其过户必备资料即可,其中不包含土地证”。

  随后,记者来到南昌市房地产交易市场。在交易大厅,一位工作人员给记者递上了一份房屋产权交易流程指南。在交易所需材料一栏中,明确房产交易所需材料为:身份证、婚姻状况证明、房产证、产籍档案开放单,而土地证并未名列其中。

  就买房时是否注意房子有无土地证的问题,记者随机采访了8位正在办理二手房过户的人。“土地证与过户有什么关系?有房产证就可以吧!”一位市民说。令记者意外的是,受访的上述人士对土地证的作用均一无所知。

  对于这一点,易女士也坦言,若不是不久前一套旧房因拥有土地证而得到了拆迁补偿,她也难以深刻理解土地证的重要性——今年年初,她有一套房子被拆迁,由于该房屋“两证”齐全,参照了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的标准进行补偿,而一些无土地证但具有房产证的房屋,依据的是农房标准进行评估补偿。两者之间的拆迁补偿数额相比,后者明显少了许多。

  据记者了解,按照南昌市的有关规定,对房屋进行拆迁评估时,土地证是一项重要指标及因素。

  “目前,大家(中介)都这么操作,除非客户提出了要求,中介才会去审查土地证。”一位中介工作人员坦言。至于这样操作是否会在今后引起纠纷,他们没考虑那么多。

  房管部门与国土部门未衔接

  上海财经大学法学院民商法学专家李宇认为,在民法理论中,通常将建筑物与其占用的土地视为一个物,土地为主物,建筑物为从物。“没有土地证,居住的房子就等于是‘空中楼阁’。”李宇做了一个形象的比喻。

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