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卢丽涛
前海，如果被称为“钱海”，一点也不奇怪。
这个位于深圳、毗邻港澳的“特区中的特区”即将拍卖第一批三宗土地。眼下，符合前海官方“招贤”标准的开发商几乎囊括了所有在港上市的房企巨头。
近日，上述地块挂牌起始价公布，楼面单价均过万元。而《第一财经（微博)日报》记者了解到，在这之前，前海方面已经与多家上市房企进行了座谈，万科A（000002.SZ）等开发商亦表示了“落地前海”的愿望。
“打电话来咨询的人不少，很多大开发商都在关注。”深圳市房产地产交易中心负责咨询的工作人员对本报说，但因为竞买申请人都在网上申请，资料保密，只有在竞价当天才知道。
15平方公里的前海已经吸引阿里巴巴董事长马云（阿里参股的菜鸟网络落户前海）、前公募基金“一哥”王亚伟（其在前海注册成立“千合资本”）等商界大佬，而这只是个开始。
前海地价有多贵
前海实指前海深港现代服务业合作区，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务四大产业。按照规划预期，到2020年，前海的GDP（地区生产总值）将达到1500亿元，这相当于陆地面积1724平方公里的珠海2012年的经济总量。
“每个入驻前海的企业都想在前海拿块地。”前海管理局一名工作人员对本报记者说，只能优中选优。
6月25日，前海首批三宗土地出让对竞买主体开出的基本条件是——营收不低于百亿元，税收不低于10亿元。
前海土地到底能卖多贵？
7月2日，前海管理局给出了三宗土地的挂牌起始价，T201-0077、 T201-0075、T201-0078的挂牌起始价分别为35亿元、47亿元和67.2亿元，由此计算出的三宗土地楼面起始价分别为1.09万元/平方米、1.04万元/平方米和1.33万元/平方米。同时，根据前海方面的要求，开发商不包括地价的投资强度不低于1.5万元/平方米。
一名房地产业内人士在接受本报记者采访时分析，三宗土地楼面起始价定得不算高，这也体现了前海管理局想通过前三宗土地招标为地价摸底的思路。按照上述投资强度计算，加上开发商30%左右的利润，前海三宗土地楼面售价至少在3.5万元以上。
本报记者查询上述三宗土地所在区域的规划设计发现，其所在的二单元被规划为前海的“国际金融创新区”，直接对标纽约、芝加哥以及新加坡CBD、北京建国门外CBD和上海陆家嘴。
历史对现实有参照意义。2010年年底，北京建外CBD6块黄金商业地块集中招标，中信集团以63亿元竞得其中的核心区地块，63亿元的成交价刷新当时北京总价地王的纪录，折合楼面地价为18000元/平方米。而在上海陆家嘴，2009年9月，海航集团旗下三家公司联合以18.24亿元竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块，楼面价高达36481元/平方米。
7月26日15时，前海T201-0077、T201-0075两宗地块竞拍的闸门即将拉开，而地价起始价最高的T201-0078地块花落谁家将在8月16日15时~15时10分见分晓。
是的，留给各路开发商的只有10分钟。由于采取一次竞价，竞买人需要在规定的10分钟内一次性投标，价高者得——这被前海管理局认为是市场化的、公平公正的出让方式。
前海“地产概念”
首批出让的三宗土地被视为前海地价的“试金石”。
按照规划，前海分为22个单元、102个街坊，总建筑面积2600万平方米。作为国际创新金融区的二单元规划为五个街坊，上述三宗土地位于其中的三个街坊，容积率分别高达8.54、10.40和9.33。
B+H建筑事务所分析师陈露在看了前海二单元规划后对本报记者分析称，对于这个规格的土地，没有实力的企业是不敢碰的。
前海管理局规建处处长胡灿曾对本报表示，首先出让这三块土地是综合考虑的结果。按照进度，二单元将在三年内建成50%的建筑，四年内建筑全部竣工。
这三宗土地中，引起市场热议的莫过于T201-0078地块，因竞拍门槛指向在港上市企业，被外界认为有“定向”出让的嫌疑。对此，胡灿对本报反复强调，“定向是指一对一进行，前海是在有准入门槛条件下保证的充分竞争，完全是市场行为，谁来竞拍，价格多少现在都很难说。”
根据上述T201-0078地块确定的竞买门槛，竞买人须为在香港联合交易所上市企业，2013年6月24日市值不低于400亿港元；2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币；须在竞买前，与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向。
“第三宗地块专门设定为香港联交所上市的公司，一定程度上是支持香港企业的措施。”前海管理局副局长蔺宏表示。
这也体现了前海的多名负责人在不同场合一直强调的，离开深港合作，前海也不能称为前海了。
胡灿告诉本报记者，在制定出让方式时，前海听取了包括产业用地主体和大型房地产开发商在内的意见和建议，也公开召开过座谈会。
本报了解到，参加座谈会的企业有十几家，包括深圳前十名房地产开发商以及香港的知名房地产开发商，比如新世界发展（00017.HK）、世茂房地产（00813.HK）、万科、招商地产（000024.SZ）、华侨城地产、金地地产、中粮地产（000031.SZ）等。
前海管理局经营发展处处长沈华新说，前海出让的三宗土地设置的门槛看似很高，其实是结合了产业特点和投资规模。经过摸底调查，符合营收双百亿的境内外的上市公司有200家，符合400亿市值的香港上市企业就有60多家。本报记者了解到的信息是，这些香港上市企业除了世茂房地产和新世界发展，还包括新鸿基地产（00016.HK）、长江实业(00001.HK)、九龙仓集团（00004.HK）、华润置地（01109.HK）、碧桂园（02007.HK）等。
哪些房地产企业会竞拍前海土地令人关注。近日有媒体援引万科集团总裁郁亮的公开表态称，前海是深圳目前来看最好的区域，万科会尽力争取，每块土地都不会放过。
关注前海土地出让的还有三家香港上市公司。在前海近1500万平方米的土地中，已有约412万平方米土地以工业用地或港口、物流用地等用途由招商局国际（00144.HK）、中集集团（02039.HK）及深圳国际（00152.HK）三家公司拥有。如果今后涉及这些土地的出让，前提条件是前海官方和这三家公司进行协商以及土地性质的变更。先期拍卖的上述三宗土地价格的高低也将对这部分土地回购以及相关投资者产生一定影响。
对于前海管理局来说，土地就是“粮草”。前海管理局副局长何子军说，在前海开发过渡期结束后，将不再靠财政补给，要靠15平方公里的土地开发运营来养活自己。
据其称，未来，前海基础建设至少需要800亿~1000亿元的总投资，资金来源需靠土地出让以及物业租赁等收益来实现。2013年，前海基础建设投资将达到80亿元。对于资金来源，前海管理局新闻发言人王锦侠曾对本报记者表示，土地融资是其中一个重要方式，但融资模式可以多样，卖地仅是土地融资方式之一，其他还包括抵押贷款；通过土地注资到前海控股，到香港发债；与保险基金合作等。
